Fiebre por la vivienda en España: una contrarreloj cada vez más cara y bajo la atenta mirada del Banco de España

Cada vez que salta una notificación en el teléfono de Antonio, el corazón le da un vuelco: sabe que si es el aviso de un piso nuevo disponible a la venta, cada segundo es oro. Sabe que tiene que moverse rápido, que el tiempo es limitado. La carrera por la vivienda está a punto de comenzar. Una vez más.

Nadie pensaba que tras la pandemia, con los vaivenes de las oleadas, con la economía surfeando como puede los embates y la inestabilidad haciéndose una constante en la vida diaria de los españoles -un día, un volcán; al siguiente, una evacuación humanitaria; después, una guerra-, la compra de viviendas viviría un boom como los que ya no se recuerdan en nuestro país.

Pero es así. España tiene fiebre de pisos.

Lo sabe Antonio, cada vez que quiere visitar una casa nueva en la que está interesado y tiene que moverse casi sin pensar, porque vuelan. Lo saben los economistas, que auguran que cada vez se produzcan más transacciones, y lo saben las inmobiliarias, que predicen que los precios no pararán de subir. Por saberlo, lo saben hasta en el Banco de España, que hace tan sólo unos días seguía con atención la ebullición que se está viviendo en el sector.

Un comportamiento "sorprendente, muy dinámico"

Da igual a quién se pregunte, el diagnóstico es el mismo. Hay una euforia en el mercado inmobiliario inaudita. "2021 ha sido un año excepcional en términos de demanda de vivienda con más de 674 mil viviendas, llegándose a superar en un 18% las viviendas vendidas en 2019 (año pre Covid-19) y casi en un 40% las de 2020", dibuja Samuel Población, director nacional de Residencial & Suelo de CBRE España, cuando laSexta.com pregunta.

"Después de un año de pandemia, con el desempleo, los ERTE… el comportamiento de mercado fue sorprendente, muy dinámico, funcionó muy bien con mucha incertidumbre", apunta Constanza Maya, directora de operaciones y expansión de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra en conversación con este medio, justo unas horas después de presentar los resultados de la inmobiliaria para el curso pasado.

Los datos que aporta el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana sobre las transacciones inmobiliarias dan una foto fija que permite sacar conclusiones evidentes: estamos en niveles superiores no sólo a la vida prepandemia, sino a la crisis de 2010.

2021, el año con más pisos vendidos desde 2008

2021 ha sido el mejor año para el inmobiliario desde 2008. En ese curso se cerraron 564.464 transacciones de compraventa de viviendas frente a las 674.014 viviendas de los últimos 12 meses, según Transportes.

Por comparar: el máximo histórico se dio en el año 2006, en pleno boom del ladrillo. Se vendieron casi un millón de casas. Por el contrario, el mínimo en las últimas dos décadas se alcanzó en el año 2013, y fueron apenas 300.568 transacciones.

La silueta del 2022

¿Qué depara este 2022? El primer trimestre ha sido efervescente. Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, predice que en 2022 se venderán entre 750 y 775.000 viviendas, al otro lado del teléfono con laSexta.com.

"Transacciones un 15% más respecto al año anterior", augura. El dato real es que –siempre según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana- el de incremento compras de pisos de enero de 2022 frente al mismo mes de 2021 es del 31%. Cabe precisar que enero de 2021 no fue un mes bueno, pero también que conforme el año pasa las ventas a partir de mayo aumentan.

El economista no duda cuando sale el término fiebre en la conversación. "El boom inmobiliario lo vivimos desde abril del año pasado, pero ahora mucho más. Cuando los periodistas hablan de burbuja especulativa, estimulan las ventas. Porque la gente piensa que si algo ha subido algo mucho, seguirá subiendo”, guiña.

El mapa de los precios

No es el único que piensa así. "De cara a 2022 esperamos que el dinamismo se mantenga con niveles cercanos a los previos a la pandemia, liderado principalmente por la segunda mano y por la demanda nacional. Madrid, Barcelona siguen concentrando casi un cuarto del total de las transacciones nacionales, seguido de Alicante, Valencia y Málaga y que en el conjunto de las 5 provincias aúnan más del 40% de la demanda. De cara a 2022, la tendencia será similar y la demanda seguirá concentrada en estas ubicaciones", mapea el directivo Población, de CBRE.

Según el Informe de Mercado 2021-22 de la firma inmobiliaria Engel & Völkers, consultado por laSexta.com, el epicentro del bullir de la vivienda está en Madrid, sí, y Barcelona mantiene los precios. Pero otras ciudades como Valencia y Málaga ya rondan los 2.500 euros por metro cuadrado, disparando su precio medio.

"Al rojo vivo están Málaga, Palma y Madrid. Málaga porque ha entrado a formar parte de las ciudades mejores del mundo para vivir para los expatriados, y con Palma son los grandes ganadores del teletrabajo. Hoy por hoy, es más ganador Palma con los alemanes que Málaga, pero con los nacionales gana Málaga", explica el profesor Bernardos.

Una carrera de obstáculos para quien compra

Pero este mercado tan exuberante, tan creciente, tan expansivo, no se ve igual al otro lado de la escritura. Comprar una vivienda se ha convertido en una carrera de obstáculos para los buscadores, a pesar de que están “deseando” dejar el alquiler atrás.

No sólo es el caso de Antonio, con quien arranca este reportaje. Este zaragozano de 37 años, residente en Madrid, empezó a mirar piso en octubre de 2020. "Me puse en serio: me pongo a ver bastante pisos, a moverme por Madrid, ir a todas las agencias, decidir qué barrios me gustaban más y menos, ver precios, pensando que era una época que podía ser buena para comprar: era después de la pandemia, se estaban quedando muchos pisos libres –por herencias, por alquileres turísticos que ahora estaban a la venta-”, relata a laSexta.com.

"La búsqueda se hace larga y pesada. Tienes que estar constantemente atento a las alertas, tienes que ser muy rápido cuando hay un piso interesante. En Madrid, cuando son un buen precio y el piso está bien no suelen durar mucho en plataformas como Idealista", atestigua, añadiendo: "Tienes que tener la mentalidad de que en 24 horas igual tienes que dar la señal para comprar un piso, porque, si no, se te van a escapar".

Ni 24 horas para poder hacer una oferta

La experiencia es muy similar en cualquier ciudad española. Es el caso de Miriam, una profesora granadina de 30 años que buscaba en su localidad. "Llevo un mes buscando y he hecho la reserva de un piso ya, a ver si sale. Pero mi experiencia ha sido muy agobiante, porque realmente la zona en la que buscaba estaba muy demandada y había más demanda que oferta".

"En mi primera visita, el primer piso que vi, me gustó mucho y decidí hacer una reserva al día siguiente. No esperé más, fui a reservar y ya me lo habían quitado. No habían pasado ni 24 horas desde que había ido a verlo. Seguí mirando e igual: los pisos volaban".

Iván es periodista, de Pamplona y tiene 27 años. Lleva un año buscando una vivienda, junto a su pareja. Sin suerte. “Hay poca oferta, al menos en lo que buscamos: casa con jardín”, admite. Los pisos ya los descartaron, también porque "al poco de lanzar una promoción cercana al centro de Pamplona apenas quedan pisos interesantes (siempre quedan los pisos bajos y/o más pequeños)” y quedaban sentenciados a las listas de espera.

Reservar un piso sin haberlo visto

La celeridad es la tónica, sentir el tic-tac del reloj encima, de manera inexorable. Carlos, consultor madrileño de 27 años, lleva buscando "alrededor de 4 meses, desde principios de enero de este año. Yo siempre he vivido de alquiler pero veo que los precios de los alquileres no hacen más que subir", contextualiza.

Pero su búsqueda está siendo "una locura. En cuatro meses de búsqueda intensa he podido ir a ver tan solo tres pisos. El resto, siempre que llamaba para interesarme por hacer una visita o ya lo tenían reservado o tras agendar una visita, me llamaban el día siguiente como que otra visita se había quedado el piso y anulaban mi cita. En ese sentido, me parece que la demanda sobrepasa con creces a la oferta".

Esta situación hace que se tomen medidas desesperadas. Antonio, por ejemplo, ha llegado a hacer una oferta por una casa "sin haber visto el piso".

"Estar de viaje, llamar a la agencia, que ellos me lo enseñaran por teléfono y si me gustaba, hacer la oferta directamente. Es un punto de conocimiento y desesperación: no hay pisos buenos, y los que hay duran nada, y esto no lo haría normalmente, pero es lo que hay. Este es el mercado en Madrid. Estas son las circunstancias y entonces te tiras a la piscina", explica. De momento, sin suerte.

Los precios suben y suben

Los precios, desde luego, no ayudan a tomar una decisión con calma y con algo de reflexión. Siguen subiendo, sin parar. Lo notan los potenciales compradores, y lo notan los expertos. José Luis es un joven ingeniero de Málaga que ha parado su búsqueda de piso, “a pesar de que estoy ya para dar la entrada y empezar con la hipoteca” porque no encuentra nada que se ajuste a lo que busca.

"Creo que los precios son abusivos y estoy esperando a que bajen (si algún día lo hacen). Creo que hay poca oferta de obra nueva (al menos en Málaga) y eso hace que los precios suban. Si a eso le unes que los extranjeros y la gente más mayor puede permitirse estas pocas viviendas que hay... los jóvenes estamos destinados a vivir en casa de nuestros padres hasta los 40", se lamenta.

Constanza Maya, directora de operaciones y expansión de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, no da mejores noticias para los compradores. "Los precios seguirán subiendo. El año pasado subieron un 4,4%. Y la gente sigue manteniendo el ahorro, los tipos de interés siguen bajos. La bolsa está fatal. La vivienda ahora es un valor ahorro".

Cómo afecta la guerra de Ucrania

Además, aunque pueda parecer ajeno, la guerra de Ucrania está afectando a las cifras que se manejan en el mercado inmobiliario patrio. "El conflicto bélico está ayudando en España: los escandinavos están invirtiendo en España, sobre todo en Canarias. Los rusos no están vendiendo. No quieren tener líquido, y los demás están comprando", ahonda Maya.

Miriam Goicoechea, Head de Living & Alternative Research en CBRE España, espera que, para este año, el precio de la vivienda "mantenga su avance, liderado por el incremento de la vivienda nueva". "A nivel agregado (obra nueva y segunda mano) prevemos que el 2022 cierre con un incremento de precios del 3,6. El impacto sobre los precios de las tensiones existentes en las cadenas globales de suministros y su efecto sobre los costes y plazos de construcción se observará en mayor medida a partir de 2023".

El profesor Gonzalo Bernardos coincide. "El tema de Ucrania-Rusia va a afectar a las familias. Yo creo que llegaremos a tener un 15% más de transacciones en 2022 respecto al año anterior, no el 31% que hemos vivido en enero".

"Las sanciones a Rusia serán una tormenta de verano, brutal e impresionante, pero tormenta de verano. Pero en el momento que se deje de importar gas ruso no iremos a peor. En los mercados energéticos parece que subirá la inflación, se ajustará el gasto del Estado pero va a haber un año turístico espectacular, y vivienda turística igual", indica el economista.

Si todo se viene abajo, por qué suben los precios

¿Cómo es posible aguantar los precios en mitad de tanta inestabilidad geopolítica? Por los tipos de interés, que el Banco Central Europeo tiene ahora a niveles muy bajo. Así, y con esas cifras, con que la economía vaya algo bien, el precio de la vivienda sube mucho.

Además, España no anda tan mal como puede parecer, a priori. "En 2021 se crearon 840.000 puestos de trabajo; los datos de empleo del primer trimestre son muy buenos, y lo más previsible es que esto continúe", precisa Gonzalo Bernardos.

"Si coges en cualquier inmobiliario en el momento actual está encantado de la vida, en términos de 2004 y 2005, previo burbuja".

¿Es posible una nueva burbuja?

Pero todos los expertos consultados por laSexta.com no creen que vaya a haber una burbuja inmobiliaria a corto plazo, a pesar de que laSexta.com ha constatado que el Banco de España (BdE) sigue con mucha atención el incremento de los precios muy acelerados y la velocidad a la que se están sacando las ventas.

Desde el BdE están muy pendientes porque, aunque consideran que no hay una burbuja inmobiliaria, se empiezan a ver indicios de crecimiento de precios y reducción en los tiempos de venta, por lo que hay que estar muy pendientes de cómo evoluciona el mercado.

"Esta situación no tiene nada que ver con la burbuja del ladrillo de los años 2000", rechaza Constanza Maya, de Engel & Völkers. "Antes había sobreendeudamiento. Ahora hay ahorro. Los bancos están siendo más exigentes a la hora de otorgar crédito”.

Samuel Población, de CBRE, añade otros matices. "La escalada de los precios de las materias primas junto con las tensiones en las cadenas globales de suministros dispararán la inflación hasta niveles máximos. A pesar del avance muy moderado de los tipos de interés y la subida del precio de la vivienda, la tasa de esfuerzo se mantendrá en niveles razonables y el aumento de la renta bruta disponible compensará la mayor parte de la subida del precio de la vivienda en 2022".

"Bajo este escenario, el riesgo de una burbuja en el sector parece lejano, tal y como muestran con los indicadores de sobrevaloración del BCE. En este sentido, el mayor riesgo puede venir por el lado de la obra nueva, donde el desajuste entre demanda y oferta pueda tensionar los precios en este mercado".