Las claves de la Ley de Vivienda: así controlará los precios del alquiler en zonas tensionadas

El Consejo de Ministros ha dado luz verde a la nueva Ley de Vivienda después de que la semana pasada el Consejo General del Poder Judicial emitiera su informe perceptivo sobre el texto, que salió adelante con una mayoría de 15 votos. A pesar de ello, el CGPJ se mostró muy crítico con la ley, a la que tacharon de caer en contradicciones "evidentes" y considerando que la vivienda es "una materia de titularidad autonómica".

A pesar de ello, la ministra de Agenda Urbana, Raquel Sánchez, señaló que el Ejecutivo "no invade competencias autonómicas" y apuntó que el CGPJ debía ceñirse a los puntos que podían interferir con los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre desahucios, ítems sobre los que no hubo ninguna objeción por parte del órgano judicial.

La ministra ha avanzado que el Gobierno pedirá que la ley se tramite "con carácter urgente" en las Cortes Generales y ha avanzado que han solicitado un plazo de 18 meses para establecer las bases del sistema de índice de precios: "Es un período máximo que intentaremos reducir. Pero esto es complejo, hay que recabar la información de las comunidades autónomas".

En cualquier caso, la ministra ha calificado la ley como "rigurosa, sólida y transversal" y que "está llamada a perdurar en el tiempo". Asegura que corrige "disfunciones" y que "es imprescindible porque el mercado se ha revelado incapaz de dar una solución a este problema": "Es una ley que no va en contra de los propietarios sino de la especulación".

Tras la primera lectura de la Ley en el Consejo de Ministros a finales de octubre de 2021 y tras varias demoras por el retraso del informe del CGPJ, el Gobierno ha aprobado la ley, que por primera vez impondrá un control de precios del alquiler en las zonas más tensionadas de España -territorios (provincia, municipio o barrio) en el que se ha producido un aumento del precio del alquiler provocando una carga en las familias y una oferta insuficiente de vivienda para la población-.

Estas zonas podrán ser declaradas como 'tensionadas' cuando el coste del alquiler o la hipoteca más los gastos de suministros superen el 30% de los ingresos medios de las familias de esas zonas. Además, también se tendrá en cuenta que el precio del alquiler haya experimentado un aumento un 5% superior al del IPC durante los últimos cinco años. Repasamos los puntos clave de la nueva ley.

Limitación a la subida de precios de los edificios residenciales

La declaración de un territorio como zona tensionada tendrá una vigencia de tres años y se podrán hacer prórrogas de un año si persisten las circunstancias que motivaron la declaración. Ello, además, conllevará la redacción por parte de la Administración competente de un plan específico con medidas para la corrección de los desequilibrios.

Así, se deberán promover fórmulas de colaboración entre la Administración y el sector privado para estimular la oferta de vivienda asequible, la adopción de medidas específicas para favorecer la reducción de los precios de alquiler o venta, así como el establecimiento de ayudas públicas.

La ley establece una serie de mecanismos excepcionales para intervenir el mercado tensionado hasta que la Administración compense la infraoferta de vivienda con medidas. Una de ellas conlleva que el arrendatario podrá acogerse a una prórroga extraordinaria del alquiler -renovable anualmente y por un plazo máximo de tres años- con las mismas condiciones.

Además, los propietarios deberán mantener la misma renta a nuevos inquilinos. Se permitirán subidas de un máximo del 10% solo cuando el propietario haya rehabilitado el piso antes del vencimiento, si realizó obras que suponen un ahorro energético del 30%, haya mejorado la accesibilidad o se firme un contrato de 10 años o más de duración.

En cuanto a los grandes tenedores de vivienda -"persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos"- podrán estar obligados a realizar bajadas de precios según índices de referencia. Además, se buscarán fórmulas de colaboración para favorecer el incremento de la oferta de alquiler asequible.

Bonificaciones para pequeños propietarios que bajen precios de los alquileres

La ley también establece bonificaciones para los pequeños propietarios que decidan bajar los precios de sus viviendas en alquiler. Este incentivo se aplicará al IRPF y será de hasta un 90% cuando el propietario baje la renta del inquilino un 5% respecto al último año de contrato de arrendamiento.

También se incorpora otra bonificación del 70% si el propietario alquila por primera vez una vivienda en la zona tensionada y lo hace a una persona de entre 18 y 35 años. Esta bonificación también se podrá obtener en caso de destinar una vivienda a alquiler social con un precio menor que los programas públicos. También se estipula una bonificación del 60% para propietarios que mantengan los precios a pesar de realizar obras de rehabilitación. Para el resto de casos de bajada de precios, el propietario gozará de una bonificación del 50%.

Prohibición de vender vivienda pública

El anteproyecto también impone la prohibición de vender vivienda pública a manos privadas: no se podrá cambiar su calificación durante un periodo mínimo de 30 años. Así se garantiza que la vivienda protegida no pueda descalificarse, excepto en el supuesto de viviendas promovidas sobre suelos cuya calificación urbanística no imponga dicho destino y no cuenten con ayudas públicas para su promoción.

Prohibición de desahucios a vulnerables

La nueva Ley de Vivienda también fijará una especie de protección frente a posibles desahucios y es que -a través de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, los juzgados tendrán que recibir informes de los servicios sociales sobre la situación de vulnerabilidad de las personas en procesos de desahucio.

En caso de que la persona afectada esté en una situación de este tipo se tendrá que suspender el lanzamiento hasta que las instituciones públicas le proporcionen una solución habitacional por un periodo de dos meses.

Recargo del IBI en casas vacías

La ley permitirá a los ayuntamientos de las zonas declaradas tensionadas a realizar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles en viviendas que estén vacías. Así se podrán aplicar diferentes porcentajes dependiendo de la situación de cada inmueble.

Cuando una vivienda lleve más de dos años vacía sin causa justificada y el propietario tenga cuatro o más viviendas de uso residencial se aplicará un recargo del 50%. En caso de que sean tres años vacía podrá ser del 100%.

Además, se podrá elevar un 50% adicional en estos dos circunstancias cuando el propietario tenga dos o más viviendas en el mismo municipio, por lo que el recargo máximo podrá ser de hasta un 150%.

La nueva 'Vivienda asequible incentivada'

La ley también introduce el concepto de 'vivienda asequible incentivada' que tiene como objetivo incrementar la oferta de inmuebles a precios adecuados a la situación económica de los hogares en cada territorio.

Se trata de viviendas privadas que obtendrán beneficios urbanísticos y fiscales a cambio de que sean destinadas al alquiler con precios reducidos y para personas con bajos ingresos.

Reserva del 30% de vivienda nueva para alquiler y venta social

La nueva ley también contempla que los promotores de vivienda nueva deberán destinar el 30% de sus nuevos proyectos a vivienda para venta y alquiler social, aunque serán los Ayuntamientos los que decidirán finalmente si aplican esta medida o no.

Los consistorios que decidan poner en marcha esta estipulación deberán compensar a los promotores con -por ejemplo- un aumento de la edificabilidad.