Las medidas del decreto de vivienda que entra en vigor: límites a los "grandes tenedores" y prórroga de dos años de los contratos de alquiler

El decreto ley de vivienda que ha entrado este jueves en vigor amplía a los "grandes tenedores" (propietarios de más de diez viviendas o cinco en zonas tensionadas) las limitaciones a la hora de adquirir inmuebles que establecía el decreto anterior para los "fondos buitre" y las extiende dos años más, hasta el 31 de diciembre de 2030.

El nuevo texto, en el que desaparece el término "fondos buitre", modifica la mayoría de las medidas que contenía el decreto anterior, que fue derogado por el Congreso la semana pasada.

En materia de desahucios, incluye, por ejemplo, que el Estado compensará a las comunidades por el coste de hacerse cargo de las cantidades adeudadas por inquilinos vulnerables en desahucios por impago.

Otra novedad, respecto al decreto derogado la semana pasada, es que la prórroga extraordinaria de dos años de los contratos de alquiler pasa a ser "por anualidades hasta un máximo de dos años" y con condiciones, entre ellas que el inquilino haya estado al corriente de pago durante los ocho meses anteriores.

El nuevo decreto deberá ser convalidado en el plazo de un mes por la Diputación Permanente del Congreso (órgano que sustituye al pleno cuando las Cortes están disueltas), donde el voto de Junts no es decisivo y el Gobierno cuenta con los apoyos necesarios para sacarlo adelante (PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos).

Estas son las medidas más relevantes que entran en vigor este jueves:

• La prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 es por anualidades con un máximo de dos años. No son automáticas, sino que los inquilinos las tienen que solicitar y para ello tienen que estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
• Los topes en la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027 no varían: subida del 0 % si la renta supera el máximo del índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda y del 2 % como máximo si no lo supera.
• Tampoco varía la regulación del alquiler de temporada y del alquiler por habitaciones, que no aplica en comunidades con legislación propia como Cataluña.

- Se establece una duración mínima de 31 días y máxima de doce meses para el alquiler temporal.

- Se obliga a justificar la temporalidad del contrato y, si no queda debidamente acreditada, se considerará automáticamente que el contrato es de vivienda habitual, al igual que cuando se encadenen más de dos contratos temporales con el mismo inquilino.

- Los alquileres de habitaciones pasan a tener el precio regulado (la suma del precio de alquiler de la vivienda por habitaciones no podrá superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa). Quedan excluidas las cesiones de habitaciones o estancias realizadas por entidades del tercer sector de acción social, sin finalidad lucrativa, en programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables y durante su duración.

• Quedan suspendidos los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030, si el casero es una empresa dedicada a especular con edificios de viviendas. Con el resto de arrendadores, la suspensión del desahucio se revisará cada doce meses y tendrá una duración máxima de tres años. En desahucios por impago, el inquilino podrá poner fin al proceso judicial si paga las cuantías adeudadas.En caso de vulnerabilidad económica del inquilino, la comunidad autónoma correspondiente dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas y devengadas hasta ese momento, así como las costas procesales a favor del demandante. La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas, incluidas el País Vasco y Navarra, por el coste que les supone esta obligación.
• Quedan prohibidas hasta el 31 de diciembre de 2030 las adquisiciones de vivienda a toda entidad, jurídica o no, por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación de mercado y también a aquellas personas jurídicas que tengan la condición legal de "gran tenedor", es decir los propietarios de más de diez viviendas y de cinco o más viviendas si estas se encuentran en zonas declaradas de mercado residencial tensionado. Quedan excluidos los entes y entidades del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda social y asequible y las adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de siete años (cinco en el anterior decreto) y a residencias sociales y sociosanitarias.
• Los alquileres turísticos tributarán con un 10 % del IVA a partir del 1 de diciembre de 2026.
• También se permite a los ayuntamientos, en los municipios ubicados en zonas tensionadas, establecer un recargo de hasta el 50 % del IBI a los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos. Este recargo podrá alcanzar el 100 % cuando se trate de titulares de dos o más inmuebles residenciales destinados a ese uso y el 150 % cuando sean titulares de cuatro o más.
• Reducciones fiscales, con efecto también desde hoy jueves, para caseros que no sean grandes tenedores y rebajen la renta más del 5 % respecto al contrato anterior, en una horquilla de porcentajes que va del 15 % al 100 %, según diversos supuestos.
• Deducción para inquilinos del 10 % en el IRPF por las cantidades pagadas en el año por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes que ganen menos de 33.007,20 euros anuales. Si ganan hasta 23.007,20 euros al año, se puede aplicar la deducción del 10 % sobre un máximo de 11.630 euros de alquiler (es decir, hasta 1.163 euros de deducción). Si ganan entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, ese límite de 11.630 euros se va reduciendo poco a poco y, por cada euro que la renta supere los 23.007,20 euros, el límite baja 1,163 euros.
• Préstamos del ICO, sin intereses ni comisiones, de hasta 50.000 euros, para la entrada en la compra de la primera vivienda (20 % del valor), con un periodo de carencia hasta que finalice el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años y del que se dispondrá de un plazo de 10 años para su reintegro. Un acuerdo del Consejo de Ministros regulará sus objetivos, beneficiarios y límites. El Gobierno ya ha habilitado un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros para su financiación. Las viviendas adquiridas con estos préstamos quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
• Se establece un gravamen especial para las socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) del 25 % de los beneficios no distribuidos procedentes de la actividad de arrendamiento o cesión de uso residencial, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración, en la parte correspondiente a rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén acogidas al período de reinversión previsto. El gravamen se reduce en un 50 % cuando más del 80 % del parque de viviendas en arrendamiento sea asequible, o en un 100 % cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierta en tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.
• Los ayuntamientos podrán cobrar un recargo del 50 % del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) a las casas que lleven cerradas sin causa justificada más de dos años, si no están en zona declarada tensionada y pertenecen a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. El recargo podrá ser de hasta el 100 % cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años. Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal. En el caso de municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán exigir un recargo del 50 por ciento en las viviendas vacías desde hace dos años y del 100 % en el caso de titulares de cuatro o más inmuebles. Cuando el período de desocupación sea superior a tres años, podrán aumentar el porcentaje de recargo en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en el caso de inmuebles pertenecientes a titulares de cuatro o más viviendas.
• El nuevo decreto crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, adscrito al Ministerio de Vivienda, para financiar la promoción de vivienda de impacto social por parte de proveedores sociales, con una dotación inicial de 400 millones de euros.
• También regula la publicidad, promoción y oferta de arrendamientos de vivienda, de forma todo anuncio deberá incluir el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda, el límite de renta aplicable en los ámbitos sujetos a limitación legal, así como la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.
• Se establece que tendrá consideración de vivienda asequible aquella cuyas condiciones de precio de venta o alquiler, incluidos todos los gastos asociados al mismo, no supere el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en el que se ubique el inmueble.
• Fija una limitación permanente del precio de venta de las viviendas de titularidad de Casa 47 y regula de forma definitiva el traspaso de los inmuebles propiedad de la Seguridad Social.
• Crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, cuya finalidad es canalizar el ahorro de los hogares españoles hacia los mercados de capitales europeos, especialmente hacia empresas y activos vinculados a la Unión Europea y al Espacio Económico Europeo.

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