¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?

Vender una casa conlleva pagar una serie de impuestos que mermarán la cantidad de dinero que obtendrás limpios de la operación. Es importante estar al tanto de las lo que debes pagar porque no hacerlo conlleva la imposición de multas. Así que más vale pagar lo justo a tiempo.

En este artículo se pueden consultar todos los impuestos y gastos a los que se tiene que hacer frente el vendedor de una casa. Algunos conceptos dependen del valor del inmueble, pero hay otros elementos extra que son independientes de la cantidad por la que lo vendas.

Gastos fijos al vender una casa

Comisión inmobiliaria: las inmobiliarias, en función del valor de venta y de los servicios ofrecidos al cliente, cobran un porcentaje del precio de venta. La comisión suele estar alrededor del 5%, pero puede variar entre el 3% y el 7%, incluso más cuando se trata de viviendas de lujo. Al importe hay que sumarle el 21% de IVA.

Notaría: En este caso sucede algo curioso en la mayoría de las ocasiones. Aunque en el artículo 1455 del Código Civil dice: "Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario". Lo más habitual es que ese "salvo pacto en contrario" es lo que se acabe haciendo. Comprador y vendedor suelen acordar que: "Todos los gastos que se deriven de la compraventa serán satisfechos por el comprador, excepto la plusvalía municipal que será satisfecha por el vendedor". Por lo tanto, pagar o no parte de los gatos de notaría es, en la práctica, algo poco común.

Hipoteca: si la casa que vendes tiene una hipoteca, hay un trámite muy importante que debes realizar: liquidarla. Una vez que el banco te proporcione una escritura (Certificado de Deuda Pendiente), tienes que hacer la cancelación registral. Aunque este segundo paso es muy importante, hay veces que se pasa por alto. Lo que sucede si no se cancela la hipoteca en el registro es que la propiedad seguirá apareciendo (en la nota simple, por ejemplo) con la carga hipotecaria.

Certificado energético: para vender una casa es necesario aportar el certificado energético. Aunque hay tarifas diversas en el mercado, el precio en función del tipo de inmueble puede oscilar entre los 50 y 200 euros. El certificado de eficiencia energética tiene una validez de diez años.

¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una vivienda?

Llegamos al apartado de los impuestos. Salvo que las partes lleguen a un acuerdo diferente, el vendedor del inmueble debe hacer frente a los siguientes: el IRPF, el recibo del IBI (últimamente se prorratea) y la plusvalía municipal.

1. Plusvalía municipal o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU)

Con este impuesto se está pagando es el incremento del valor del terreno urbano en el momento de la transmisión y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años de tenencia. La plusvalía municipal debe pagarse siempre que la propiedad cambie de dueño, ya sea por compra, herencia o permuta. Hay que tener en cuenta la excepción de si se trata de una donación, cuando será la persona que recibe el inmueble quien pague la plusvalía. Muy importante: el pago de la plusvalía municipal se debe hacer durante los primeros 30 días laborales desde el cambio de propietario.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Para calcular la base imponible de la plusvalía municipal hay que restar al valor de transmisión (precio de venta) el valor de adquisición (precio de compra o valor declarado en el impuesto de sucesiones). Luego, se multiplica ese resultado por el porcentaje del valor catastral (se puede consultar en el último recibo del IBI o en el Catastro) que corresponda al terreno.

2. Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

Este impuesto se paga a Hacienda y se calcula en función de las ganancias patrimoniales, tanto de esta operación como de cualquier otra actividad económica.

¿Cómo se calcula el IRPF que graba la venta de un piso?

Se considera que existe una ganancia patrimonial cuando gracias a la venta hay beneficio económico. Si el precio de venta es mayor que el precio que se pagó al comprar la vivienda, Hacienda entiende que hay ganancia y, por lo tanto, ese dinero se graba el IRPF en la declaración anual de la Renta, según unos baremos.

Para calcular el beneficio hay que tener en cuenta estos factores:

1. Valor del inmueble: al precio de compra en su momento debes sumar lo que hayas invertido tanto en mejoras y reformas de la vivienda como en tributos. Todo ello hace que el valor del inmueble aumente.

2. A esa cifra debes restarle las amortizaciones y si existían beneficios fiscales por haber tenido la vivienda en alquiler. También se deben descontar de la posible plusvalía los tributos y gastos a los que se han hecho frente durante la venta (como la cancelación de hipoteca, los honorarios de la inmobiliaria, etc.)

Si después de todo lo anterior existe ganancia patrimonial, se aplica el IRPF. El porcentaje varía en función del beneficio:

• Hasta 6.000 euros se aplica un IRPF del 19%.

• Entre 6.000 y 50.000 euros, el impuesto es del 21%.

• Entre 50.000 y 200.000 euros, del 23% de IRPF.

• Más de 200.000 euros, el porcentaje a pagar es del 26%.

¿Cuándo se hace el pago del IRPF a Hacienda?

El IRPF se calcula cada año en la campaña de la Renta y en función de los beneficios -de cualquier tipo- que se hayan obtenido durante el año anterior. La campaña de la Renta empieza a principios de abril, cuando puedes solicitar el borrador de esta para verificar los datos o modificar lo que sea necesario. El plazo de presentación de la Renta termina a finales de junio y esa es la fecha límite también para hacer el pago de las declaraciones con resultado a ingresar, como puede ser el beneficio por la venta de un piso.

Excepciones en el pago del IRPF tras vender una vivienda

No todas las ventas de piso con plusvalía conllevan retención del IRPF, pues hay quienes están exentos dependiendo de sus circunstancias y de si la vivienda en cuestión era su vivienda habitual o una segunda vivienda. Toma nota de cuáles son dichos casos:

1. Cuando el vendedor es mayor de 65años o es una persona dependiente, estará libre del impuesto por la venta de su vivienda habitual.

2. Si la vivienda vendida es la habitual y todo el dinero obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. Es decir, si vendes tu piso e inviertes el total en comprarte otro donde vayas a residir, no deberás pagar este impuesto a Hacienda.

3. En el caso de dación en pago, cuando la operación de venta sea para satisfacer una deuda hipotecaria. En este caso, se entiende que no estás vendiendo tu piso para obtener un beneficio económico, sino para cerrar una deuda. Por lo tanto, al no haber rendimiento, no se le aplican retenciones.

3. Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

La ley de haciendas locales dictamina que el pago del IBI debe asumirlo aquel que sea propietario de la vivienda a fecha de 1 de enero del año en el que se formalice la venta. No obstante, el comprador y el vendedor pueden llegar a un acuerdo para repartir el pago del de este impuesto municipal en función de los meses en los que fueron dueños de la vivienda. De hecho, el 15 de junio de 2016, una sentencia del Tribunal Supremo reguló estipuló que se puede repercutir al comprador la parte proporcional del IBI que le corresponda pagar. Es decir que la persona que vendiese su casa el 2 de enero solo pagaría el IBI correspondiente a esos 2 días. Todo lo demás, lo debería abonar el comprador.